V prvním letošním vydání realitního podcastu RealChat s Pavlínou Prokešovou se setkali dva zajímaví hosté: Yishay Furman, CEO developerské společnosti Horizon Holding, a Ján Antal, architekt a majitel studia Perspektiv. Diskuse se zaměřila na kritický nedostatek bytů, byrokratické překážky a budoucnost Prahy v kontextu nového metropolitního plánu. Zatímco ceny bytů od roku 2010 vzrostly o 262 %, odborníci hledají cestu, jak udržet bydlení dostupné i pro běžné rodiny.

Česká republika se v rychlosti vydávání stavebních povolení nachází na chvostu světových žebříčků. Podle dat z roku 2022, která v rozhovoru zmínil Yishay Furman, obsadilo Česko nelichotivou 159. pozici na světě.

Proces je v tuzemsku roztříštěn do mnoha dílčích povolení: od dopravy a infrastruktury až po vodu a územní rozhodnutí. Každý z těchto kroků navíc otevírá prostor pro námitky, které mohou projekt zbrzdit o celé roky.

Tato prodleva má přímý dopad na koncovou cenu bytu. ,,Pokud uvážíte délku povolování v horizontu šesti, osmi nebo až deseti let, stačí si jednoduše spočítat cenu pozemku a vynásobit ji úroky. Jen tyto úroky dramaticky zvyšují náklady na projekt ve chvíli, kdy dostanete stavební povolení,'' vysvětluje Furman.

Podle něj je současný systém nastaven tak, že námitky může podat prakticky kdokoli z jakéhokoli důvodu. Často jde o odpor ke změně u lidí, kteří nechtějí novou výstavbu nebo školu ve svém sousedství.

Slovenská paralela a vliv legislativy

Zajímavé srovnání nabízí architekt Ján Antal. I na Slovensku je situace podobná, přestože tam samosprávy mají o něco silnější pravomoci. ,,Problém tkví v tom, že legislativa na Slovensku a v České republice je v podstatě stejná. Slovensko navíc loni přijalo nový stavební zákon, velmi podobný tomu českému,'' podotýká Antal k byrokratické zátěži.

Omezení ale architekti vnímají i jako motor kreativity. Podle Antala pomáhají limity najít nejlepší řešení v daném prostoru. ,,Pokud máte absolutní svobodu, je pro architekta paradoxně těžší udělat rozhodnutí,'' dodává.

Cesta k dostupnému bydlení

Protože ceny v centru Prahy jsou pro běžné rodiny nedosažitelné, developeři se soustředí na okrajové lokality. Příkladem je projekt v obci Statenice, kde Horizon Holding plánuje téměř 1 500 jednotek od vil až po byty.

Ceny v takových projektech jsou o 20 % až 25 % nižší než v centru, například v Karlíně. To je podle Furmana cesta, jak nabídnout kvalitní bydlení lidem, kteří si nemohou dovolit Prahu 1 nebo 6.

Součástí projektu je i rozsáhlá infrastruktura. Developer daroval městu 25 000 metrů čtverečních pro stavbu školy a buduje čistírnu odpadních vod, která poslouží i okolním vesnicím. ,,Chceme udělat něco, díky čemu si nás budou pamatovat jako firmu, která přispěla městu a dané oblasti,'' říká Furman.

Kompromis v metrech: Menší byty jako standard

Data ukazují jasný trend zmenšování plochy bytů. Zatímco dříve měly byty 1+kk běžně 30 metrů čtverečních, dnes se staví jednotky o velikosti 24 až 28 metrů. U dispozic 2+kk je pokles ještě citelnější – z původních 60 metrů na současných 45 až 48 metrů. V extrémních případech se na trhu objevují i garsonky o výměře pouhých 18 metrů čtverečních.

,,Lidé budou muset u dnešních cen bohužel dělat kompromisy ohledně velikosti, pokud chtějí stavět za současné ceny,'' konstatuje Furman. To zvyšuje tlak na architekty, aby i v malém prostoru vytvořili kvalitní komunitní zázemí.

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast: