Hypoteční sazby v České republice pokračují v poklesu, ale návrat k extrémně nízkým hodnotám minulých let už nečekejme. Co to znamená pro ty, kdo chtějí investovat do vlastního bydlení? O budoucnosti hypoték, úrokových sazbách i o tom, jakou roli hraje ekonomická situace ve světě, jsme hovořili s Tomášem Kadeřábkem, ředitelem produktového oddělení Swiss Life Select.

Podle posledních údajů klesla průměrná úroková sazba hypoték na 5,22 %. Jak ale upozorňuje Tomáš Kadeřábek, reálné nabídkové sazby bank jsou o něco nižší, pokud klient aktivně vyjednává. I podle jeho názoru to však stále není lákavé číslo.

Klesající trend je pozitivním znakem

„Dnes se u některých bank můžeme dostat i lehce pod 5 %, konkrétně třeba na 4,80 % nebo 4,70 %. I tak ale platí, že dřívější úrokové sazby kolem 2 % jsou už minulostí," říká Kadeřábek.

Další vývoj bude záležet na řadě faktorů. Podle Kadeřábka je pokles sazeb pozvolný a nelze očekávat jejich rychlý propad. ,,Na druhou stranu vidíme klesající trend, a to je pozitivní."

Čekání na tři procenta? Raději ne

Část ekonomických analytiků spekuluje o tom, že by hypoteční sazby mohly klesnout až ke 3 %. „Tento pokles je spíše nepravděpodobný. Ano, už nyní existují banky, které nabízejí sazby začínající trojkou, například 3,99 %, ale vždy jde o hypotéky s velmi přísnými podmínkami, například pouze pro LTV (Loan to Value – poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) - do 50 % - musíme mít mnohem vyšší zástavu oproti půjčce. Realita bude spíše nad 4 %," dodává Kadeřábek.

Proč banky nesnižují sazby rychleji?

Jedním z častých argumentů je, že banky nemají důvod snižovat sazby rychleji, i když Česká národní banka upravuje repo sazbu. Tomáš Kadeřábek vysvětluje, že sazby hypoték se neřídí jen krátkodobými sazbami ČNB.

„Hypotéky se odvíjejí od dlouhodobých úrokových sazeb, tzv. swapů, které určují, jak trh vidí vývoj sazeb v horizontu pěti nebo deseti let. A právě zde vidíme mnohem pomalejší pokles než u krátkodobých sazeb."

Jak ovlivňuje hypoteční turistika ceny úvěrů?

Významným faktorem ovlivňujícím hypoteční sazby je tzv. hypoteční turistika – tedy předčasné splácení úvěrů a refinancování u jiných bank. „Troufám si říct, že tento jev má zásadní vliv. Hypoteční sazba se stanovuje podle délky fixace a odvíjí se od dlouhodobé úrokové sazby. K té si banka připočítává svou marži, která zahrnuje jak zisk banky, tak i míru rizika spojenou s konkrétním klientem. V posledních letech do této kalkulace významně vstupuje také obava bank z předčasného splacení hypotéky, což je přímý důsledek hypoteční turistiky."

Donedávna měli klienti možnost předčasně splatit nebo refinancovat hypoteční úvěr bez nutnosti platit bance sankční poplatky, což se částečně změnilo od 1. září 2024.

Pro banky toto předčasné splacení představuje finanční zátěž. Důvodem je, že si banka půjčuje peníze na delší období, například 3-5 let, ale když klient splatí úvěr již po roce, banka musí dál platit původně sjednaný vyšší úrok. Pokud mezitím hypoteční sazby klesnou například ze 3 % na 2 %, banka na každé takové transakci prodělává. To je hlavní problém spojený s hypoteční turistikou.

„To je důvod, proč některé banky nastavují vyšší úrokové sazby, aby se chránily před touto nejistotou," vysvětluje Kadeřábek.

Změní se hypotéky kvůli Americe?

Jak americká politika ovlivní náš trh? „Americká situace nás může i nemusí ovlivnit. Důležité je, jak to ovlivní naši inflaci. Velké ohrožení by nastalo, pokud by Donald Trump zavedl politiku celních tarifů. Je otázka, jak se k tomu postaví centrální evropské banky. Budou řešit dilema, zda se věnovat cenové stabilitě a sazby tolik nesnižovat anebo pokračovat v trendu snižování," dodává Kadeřábek.