Ceny bytů v hlavním městě dál rostou. Přestože průměrná realizovaná cena přesáhla 150 000 korun za metr čtvereční, nové projekty běžně startují na 200 tisících. Důvodem nejsou jen náklady na výstavbu, ale především chronický nedostatek nové bytové výstavby. „Doručujeme polovinu toho, co by Praha potřebovala,“ říká Michal Šiller, obchodní a marketingový ředitel společnosti Neocity, v rozhovoru pro pořad On The Ground.

Podle Šillera je situace s dostupností bydlení v Praze z pohledu developera velmi komplikovaná. „Na pražském trhu aktuálně nebo podle určitých studií chybí asi pět tisíc bytů ročně,“ konstatuje hned v úvodu rozhovoru. Kapacity trhu podle něj stačí doručit pouze 5 až 6 tisíc nových bytů ročně, což je přibližně polovina požadovaného množství. Odborné studie, například od Deloitte, hovoří o potřebě 11 až 12 tisíc bytů ročně.

Trh se nestačí nadechnou

Tato disproporce se přímo propisuje do cen a kvality nabídky. „Klient musí vybírat z mnohem menšího množství bytů, a to se také odráží na ceně. Nemusíme se jako developeři úplně podbízet,“ říká Šiller s tím, že před pandemií byla vyjednávací pozice kupujících silnější. Dnes je však poptávka vyšší než nabídka, což snižuje tlak na konkurenci.

Dostupnost se tak podle něj neustále zhoršuje. Nejde přitom jen o mladé kupující, ale také o střední třídu. Vzhledem k setrvale rostoucím nákladům a nedostatečnému počtu projektů si dnes vlastní bydlení nemohou dovolit ani lidé s nadprůměrnými příjmy.

Nabídková cena atakuje 200 000 Kč/m². A pořád roste

Cenový vývoj v Praze je dlouhodobě jednoznačný. Podle Michala Šillera je průměrná realizační cena bytů kolem 156 000 Kč/m², přičemž nabídkové ceny u nových projektů často přesahují i 200 000 Kč. „To je nabídková cena, ale nebudeme daleko od toho. Jestliže se to nabídne za 200 a zrealizuje za 190 nebo za 185, tak je to opravdu hodně peněz,“ říká.

Kapitalizace bytových jednotek přitom podle něj každý rok roste o 5 až 10 %. „Takže pro klienta, který se dívá, jestli koupit teď nebo později, ta otázka bude každý rok stejná. Vždycky se mu to bude zdát drahé,“ vysvětluje.

Jedním z hlavních důvodů růstu je nárůst nákladů. Cena stavebních prací podle něj permanentně roste. „Materiály zůstávají víceméně stejné, ale cena práce je to, co je opravdu drahé,“ říká. Další zásadní faktor je cena pozemků. „Dřív jsme kupovali pozemky za 10 000 korun za metr. Dnes to může být i 50 000,“ konstatuje.

Povolení trvá osm let. Neefektivita úřadů výstavbu dusí

Jednou z nejzásadnějších překážek, která brzdí výstavbu, je podle Šillera zdlouhavý a nefunkční povolovací proces. „Máme lokality, které jsme koupili, a které developujeme. A než získáme povolení a začneme stavět, může to trvat sedm nebo osm let,“ říká.

Zdlouhavost schvalovacích řízení je podle něj způsobena jak nedostatkem pracovníků na stavebních úřadech, tak celkovým systémovým selháním. „Na stavebních úřadech panuje extrémní podstav. Ti lidé tam mají spoustu práce, nezávidím jim to, ale já to za ně nevyřeším,“ komentuje.

Kritizuje rovněž nerealizovanou digitalizaci. „Digitalizace je absolutní propadák. Dnes už se o tom ani nemluví. Všechno se odsunulo na dobu po volbách. A nic se s tím nestalo,“ popisuje. V důsledku toho pak podle něj developer vstupuje do „nečitelných podmínek“, kde úřady nedodržují lhůty, procesy nejsou předvídatelné a jednání je často založeno na osobních vztazích.

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast: